Eiendomssektoren (Nordisk eiendoms indeks Carnegie Real Estate Index) har falt cirka 15% siden toppnoteringen i april. Dette skyldes hovedsakelig en antydning til stigende renter eller i de fleste tilfeller forventningen om at rentene kommer til å stige i løpet av kort tid. I Sverige er styringsrenten nede på -0,25 og i Norge ble renten satt ned med 0,25 prosentenheter til 1,00 prosent på det siste rentemøtet nå i juni. Men på tross av Øystein Olsens kommentar om at styringsrenten kan bli satt ytterligere ned i løpet av høsten tror ikke markedet at rentene kommer til å gå så mye lavere og vi ser at lange renter er opp cirka 70 basispunkter både i Sverige, Norge og EU.
Dette påvirker igjen kursene for eiendomsselskapene negativt. Stigende renter betyr nemlig stigende rentekostnader for eiendomsselskapene og forventningen på en økt kostnadspost hos selskapene gjør at forventningene til selskapene som helhet trekkes ned.
Men situasjonen er ikke helt mørk. Vår forvalter Thomas Nielsen mener at man må ha de lange brillene på dersom man er investert i eiendomssektoren. ”Langsiktig vil de eiendomsselskapene som ODIN er investert i gjøre det bra. De har god beliggenhet på sine eiendommer, rentene er historisk lave og kommer til å forbli lave over lang tid selv om de stiger noe framover kommer eiendomsselskapene tjene mye penger.”
Tidligere i uken utstedte Olav Thon Eiendomsselskap et 3-årsobligasjonslån i Sverige med 0.55% rente, dette viser at de solide eiendomsselskapene får låne penger på veldig attraktive betingelser.
Defensiv strategi
ODIN Eiendom har hatt en defensiv strategi i denne perioden, der vi har investert i eiendomsselskaper som har en lavere operasjonell og finansiell risiko. Dette har betalt seg i form av at fondet har falt mindre enn markedet som helhet.
Thomas Nielsen kommenterer de endringene som skjedd i porteføljen den siste tiden: «Vi har gjort noen forandringer i porteføljen som vi tror kommer til å være gunstige i tiden fremover. Vi har blant annet solgt oss ned i Olav Thon Eiendomsselskap. Aksjen har gitt et veldig godt bidrag til avkastningen i porteføljen, men vi er litt bekymret for økt konkurranse av netthandel og selger derfor. Med samme bakgrunn har vi solgt oss ut av Citycon.»
«Hvis man ser på de siste turbulente månedene så har Norwegian Property klart seg bra, men de sliter med utviklingsprosjekter på Aker Brygge og i Stavanger. Aksjen har gått opp mye og vi solgte på ett godt tidspunkt. Ett selskap som vi har økt vår investering i er Sagax da aksjen har falt mye og fremstår attraktivt priset samtidig som de leverte et godt kvartalsresultat som viser at selskapets historiske vekst fortsetter» sier Thomas
Thomas Nielsen, porteføljeforvalter ODIN Eiendom
Selskapenes utvikling
Så mye fundamentalt annerledes som har skjedd for næringseiendom i Norden – unntatt at renten kommer til å bli satt opp – er det ikke dersom man sammenligner med perioden da kursene toppet. Konjunkturutsiktene i Norge er blitt noe svakere og det er små muligheter for leieprisøkninger, men dette påvirker lite. I Sverige er ikke situasjonen nevneverdig annerledes.
Selskapene har fortsatt god tilgang til attraktiv finansiering og tjener fortsatt mye penger. Resultatene fra våre porteføljeselskaper i 1. kvartal 2015 har tvers igjennom vært sterke, og spesielt de svenske selskapene leverte godt.
Thomas konkluderer «Vi tror at aksjene i porteføljen vil stige fremover drevet av fortsatt gode tall for andre kvartal, samt flere annonseringer om svært gode lånebetingelser videre fremover som legger til rette for god verdiskapning i mange år til.»