Jo W. Gullhaugen fra UNION Gruppen åpnet seminaret. Her gav han de fremmøtte et solid innblikk i markedet for næringseiendom, og hva han ser fremover. Deretter tok porteføljeforvalter Thomas Nielsen scenen. Han gikk i dybden på hvordan han forvalter ODIN Eiendom, som investerer i børsnoterte eiendomsselskaper i Norden.
Næringseiendom
Festen i næringseiendom fortsatte i 2017. Året kjennetegnes av rekordmange transaksjoner og høye volumer.
Men hva skjer i 2018?
Tre avgjørende punkter som styrer avkastningen i næringseiendom:
- Renter og finansiering
- Ulike aktørers investeringsvilje i næringseiendom
- Utsikter i leiemarkedet
Renter og finansiering
Høyere lange renter gir høyere finansieringskostnader for selskapene. Det betyr lavere avkastning på egenkapitalen. Markedet forventer høyere renter fremover. Ytterligere nedgang i avkastningen på egenkapitalen i selskapene vil nok bety at investorene vil kreve gode utsikter til vekst i gode leietakere fremover. På den lyse siden har bankene i dag en høy margin på lånene sine, som kan komme ned og redusere finansieringskostnader.
Ulike aktørers investeringsvilje i næringseiendom
Utenlandske investorer og syndikeringsaktører har drevet etterspørselsoverskuddet de siste årene. Internasjonal kapital fortsetter å strømme til Norge. Utlendinger kjøpte etter at oljeprisen og den norske kronen (NOK) falt kraftig. Årsaken er jakt på avkastning. Det startet i Stockholm, men fra 2015 startet de å kjøpe seg opp i Oslo også. Og de er her fortsatt, men etterspørselen har roet seg noe ned.
Utsikter i leiemarkedet
Rentene stiger på grunn av gode økonomiske utsikter. Det er positivt for veksten i leieprisene fremover. Sysselsetting er nemlig en viktig faktor for kontormarkedet i Oslo, og den er det fart i om dagen. Etterspørselen etter kontorarealer blir dermed god, selv om mer effektivt bruk av kontorareal, digitalisering og vekst i fleksibelt kontorareal – tenk MESH – begrenser den. Det blir altså fortsatt grei etterspørsel etter kontorareal fremover.
Grei vekst i leieprisene generelt i Oslo
Det kommer lite nytt kontorareal i Oslo-sentrum fremover. Derfor er det naturlig å tro på hopp i leieprisene her. Samtidig er det mye nytt i områdene rundt sentrumskjernen. Likevel vil vi se grei vekst i leieprisene i hele Oslo. Interessen for å bevege seg ut på risikokurven, vekk fra de beste arealene og mot mer normal eiendom øker. Vi vil nok derfor ikke se like stor oppgang i leieprisene for de beste kontorarealene som mange forventer.
Presentasjon av ODIN Eiendom
Bilde: Porteføljeforvalter Thomas Nielsen, ansvarlig forvalter av ODIN Eiendom.
ODIN Eiendom forvaltes av Thomas Nielsen, og Investerer i nordiske børsnoterte eiendomsselskaper.
Hva er ODIN Eiendom?
ODIN Eiendom er et aksjefond som investerer i børsnoterte eiendomsselskaper i Norden. Per i dag mest i Sverige, da både markedet, kvaliteten og variasjonen på selskapene generelt er høyere enn ellers i regionen. Fondet har per i dag en diversifisert portefølje på 35 millioner kvadratmeter eiendom, med alt fra Gucci-butikker til fengsler. Samtidig investerer vi kun i de eiendomsselskapene som eier eiendom.
Fordelene med å investere i børsnoterte eiendomsselskaper
Børsnoterte eiendomsselskaper har en rekke fordeler over eiendomssyndikater og direkte eiendomsinvesteringer. For eksempel gir det deg full kontroll på kostnader og hva som skjer i selskapet, du slipper også vedlikehold og får en enkel eierstyring å forholde deg til. I tillegg er det en likvid investering, som kan lett omsettes, selv om vi anbefaler langsiktighet.
Tabell: Sammenligning av børsnoterte eiendomsselskaper med unoterte fond og syndikater og direkte eiendomsinvesteringer.
Hva skjer om rentene går opp og eiendomsprisene faller?
Snittrenten for selskapene i ODIN Eiendom er i dag 2,4 prosent og på vei ned. Det fordi dagens avtaler om finansiering skal reforhandles, og da ender man på lavere renter enn noen år tilbake. Samtidig priser markedet inn renteoppgang, som typisk betyr lavere eiendomsverdier. Utviklingen i selskapenes kontantstrøm er viktigere. Høyere renter er uansett et tegn på bedring i økonomien, og dermed gode nyheter for selskapene.
I ODIN liker vi å investere i selskaper med høy og stabil vekst
Vi investerer i selskaper med dyktig ledelse, god drift og sterke konkurranseposisjoner når vi kan få dem til en attraktiv pris. Og når selskapene tjener gode penger, vil aksjekursene følge etter. Det betyr god langsiktig avkastning til deg som andelseier i fondet.
Les også: Vår investeringsfilosofi
Drivere av verdiskaping i selskapene i ODIN Eiendom:
- Økning i antall kvadratmeter
- Økning i utleiepris per kvadratmeter
- Lavere driftskostnader
- Økning i andelen kvadratmeter som er leid ut
- Lavere rentekostnader
Dette er hva som driver økningen i inntjeningen i selskapene i fondet.
Eiendomsselskaper i Norden er hva vi kjenner best. Prisingen av selskapene har også kommet ned de siste årene. ODIN Eiendom står dermed frem som et godt alternativ for deg som ønsker å investere i eiendomsmarkedet.