Når det er riktig å si nei til rabatt – Eiendomsselskapers potensial for vekst kan bli oversett

Eiendomssektoren er en kompleks og dynamisk bransje der ulike verdsettelsesmetoder kan benyttes for å vurdere et selskaps økonomiske helse og vekstpotensial. Blant de vanligste metodene finner vi kontantstrømsbasert verdsettelse og substansverdibasert verdsettelse. Selv om substansverdimetoden, som fokuserer på selskapets eiendeler minus gjeld, ofte fremstilles som en attraktiv tilnærming, finnes det argumenter for at kontantstrømsbasert verdsettelse er mer relevant – særlig for selskaper med vekstpotensial over tid.

For å forstå hvorfor kontantstrømsverdsettelse er mer relevant, er det viktig å se på dens evne til å reflektere et selskaps fremtidige inntjeningspotensial. Denne metoden fokuserer på pengene selskapet genererer fra sin virksomhet – midler som enten kan reinvesteres for å bygge substansverdi over tid, eller deles ut til aksjonærene. Eiendomsselskaper med sterk kontantstrømsgenerering har større muligheter for vekst og økt lønnsomhet, noe som i sin tur kan skape merverdi for aksjonærene.

Et eksempel på dette er at selskaper med høyest substansrabatt ofte finnes i bolig- og kontorsegmentene. Til tross for attraktive rabatterte eiendelsverdier, har disse selskapene svakere kontantstrømsgenerering sammenlignet med andre segmenter. For boligselskaper handler det ofte om lavere effektivitet i å skape kontantstrøm. I kontormarkedet råder det en generell uro knyttet til redusert etterspørsel, blant annet som følge av hjemmekontor-trenden og svakere konjunkturer, noe som gjør at selskapene prises med rabatt. Her blir det tydelig at et selskaps evne til å generere kontantstrøm spiller en avgjørende rolle for den langsiktige verdsettelsen.

Det beste scenariet er selvsagt å finne selskaper med godt vekstpotensial for kontantstrøm og som samtidig handles med rabatt. To eksempler på slike selskaper er Balder og Pandox, som – til tross for rabattert prising – har vist evne til å øke kontantstrømmen over tid.

Sammenligner vi eiendomsindeksen med Odin Eiendom, har fondet vårt levert klart bedre avkastning enn indeksen (ODIN Eiendom A klassen har levert 13,86% årlig avkastning siden starten av fondet i 2000, mot indeks som har levert 11,44% i årlig avkastning i samme tidsperiode.) I årene etter 2021 gjorde imidlertid indeksen det bedre, men 2024 ble et år der ODIN Eiendom igjen slo indeksen. Vårt fokus på vekstselskaper fungerer ikke nødvendigvis hvert år, men over tid har det vært nøkkelen til vår suksess. Vi har tro på at denne vekstmodellen igjen vil vise sin styrke i et marked der rentene er i ferd med å normaliseres.

Vi mener at kontantstrømsverdsettelse er mer relevant enn substansverdi når man vurderer svenske eiendomsselskaper. Den gjenspeiler selskapets evne til å generere fremtidige inntekter og vekst, noe som er avgjørende for langsiktig suksess. Å betale en høyere pris for et selskap med sterk kontantstrømsgenerering kan derfor være et riktig valg for investorer som søker bærekraftig vekst og lønnsomhet.