Derfor skal du spare i fond selv om du har boliglån

Jeg leste nylig i media at du bør ha en gjeldsgrad på maksimalt 60 prosent på boligen din før du kan starte fondssparing.

Det synes jeg er et forferdelig dårlig råd!

Hvis du følger rådet vil du miste flere år med sparing, og du vil gå glipp av mye penger. En ting er at du mister mye av rentes rente effekten ved kortere sparehorisont. Men du må også spare betydelig mer hver måned dersom du har satt deg et bestemt beløp – for eksempel hvor mye penger du trenger for å leve komfortabelt som pensjonist.

Si du er 40 år og kjøper en bolig til fem millioner kroner. Du oppfyller bankens krav om egenkapital på 15 prosent, slik at du låner 4,25 millioner kroner.

Da har du en gjeldsgrad på 85 prosent, som vil si at du har lånt 85 prosent av kjøpesummen.

Med 30 års nedbetalingstid på lånet betaler du rundt 142 000 kroner i avdrag årlig. Da vil det ta deg omtrent ni år å komme ned på en gjeldsgrad på 60 prosent, altså 3 millioner i lån på boligen din. Da kan du ikke starte egen pensjonssparing før du er 49 år, hvis du skal følge rådet om først å ha nedbetalt lånet til 60 prosent av boligens verdi.

I så fall må du spare mye mer for å få pensjonisttilværelsen du ønsker deg, enn om du startet sparingen tidligere.

Si du videre trenger to millioner kroner i egen pensjonssparing innen du er 67 år. Hvis du starter sparingen som 40-åring må du spare rundt 2 000 kroner i måneden for å komme i mål.

Hvis du ikke starter før du er 49 år med å spare så blir de 2 000 kronene du sparer i måneden i fond ikke mer enn omtrent 900 000 kroner. For å ende med to millioner kroner må du øke sparebeløpet ditt til 4 500 kroner i måneden.

Å utsette sparingen til du har en gjeldsgrad på 60 prosent vil altså ha store konsekvenser for deg og økonomien din sett under ett.

Figur: Her ser du hvilken utvikling du kan forvente på pengene dine når du sparer 2 000 kroner i måneden i aksjefond fra du fyller 40 år til du er 67 år, og fra 49 år til 67 år.

Mange kjenner en bekymring når de har tatt opp et stort boliglån. Det er lett å føle at man “har lån til pipa” og at du derfor ikke har råd til å spare i fond.

Det mener jeg også er feil.

For har du boliglån så har du også råd til å spare.

Når du får et boliglån er banken pålagt å legge inn en sikkerhetsmargin, en såkalt rentebuffer på fem prosent. Det vil si at hvis du betaler tre prosent i boliglånsrente i dag har banken lagt til grunn at du også skal kunne betjene lånet når renta er åtte prosent.

Si du får et boliglån på 4,25 millioner kroner. Da utgjør rentebufferen 212 500 kroner årlig, eller cirka 17 700 kroner i måneden. Banken forventer altså at du har rundt 18 000 ekstra kroner å rutte med i måneden, enn det du betaler i lån og avdrag i dag.

Spørsmålet er hva du bør gjøre med disse pengene?

De bør i hvertfall IKKE bør gå til økt forbruk.

I stedet bør du betrakte disse pengene som penger som du ikke har.

Si du tilpasser deg en rente som er 2,5 prosentpoeng høyere enn det du betaler på boliglånet i dag. Da kan du greie å spare 8 850 kroner i måneden. Slik sparing bør ha et like langt tidsperspektiv som løpetiden på lånet. I slike tilfeller er det lurt å velge spareformen med høyest forventet avkastning, nemlig aksjefond.

Alternativt kan du nedbetale ekstra på boliglånet og bli raskere gjeldfri.

Figur: Her ser du at du kan redusere nedbetalingstiden på lånet med cirka 13 år dersom du bruker halvparten av rentebufferen til å betale ekstra på boliglånet.

Ikke nødvendigvis.

Hvis du bruker de 8 850 kronene til å nedbetale ekstra på lånet blir du gjeldfri etter 17 år, i stedet for etter 30 år.

God stemning, tenker du kanskje?

Stemningen blir imidlertid høyere hvis du sparer pengene i et aksjefond og følger den opprinnelige nedbetalingsplanen på 30 år. Da vil du oppdage at du har bygd deg en kapitalbase på rundt 11,3 millioner den dagen du er gjeldfri. Da gir du deg og familien en helt annen fleksibilitet i økonomien!

Det er derfor ikke alltid lurest å nedbetale boliglånet fortest mulig.

Hvis du sparer langsiktig i fond ved siden av blir du ikke bare gjeldfri, men vil også kunne opparbeide deg en solid formue, som kan nytes når du ønsker det som mest.

Figur: Her ser du at du kan bygge en ekstra formue på 11,36 millioner kroner dersom du sparer halve rentebufferen i aksjefond samtidig som du nedbetaler boliglånet over 30 år.

Fordelen med å kombinere fondssparing og nedbetaling av boliglån er at du får flere bein å stå på. Oppfattelsen om at boligmarkedet er blottet for risiko stemmer dessverre ikke.

En ting er risikoen for at boligmarkedet faller, men det er også en risiko i at du avdekker kostbare feil og mangler – for ikke å snakke om at nærområdet forringes av nye byggeprosjekter, kriminalitet og reguleringer utenfor din kontroll.

Som du skjønner, kan det å binde hele formuen sin opp i boligen bli en dyrekjøpt affære.

Det samme gjelder hvis du ser for deg å “bruke” den nedbetalte boligen som pensjonskapital når den tid kommer.

Du kan dessverre ikke leve av gipsplater og takstein.

Så hvis det er ambisjonen har du to valg:

• Du kan låne opp på boligen på nytt og leve av disse pengene, gitt at banken er villig til å låne deg nok penger som 67-åring
• Du kan selge boligen og kjøpe en rimeligere bolig – og bruke overskuddet som pensjonskapital

Hvorvidt det er realistisk å finne en rimeligere bolig som oppfyller kravene dine, er en annen sak. Min erfaring er i hvert fall at pensjonister søker mot nyere leiligheter i sentrumskjernen med nærhet til butikker, transport og helsetjenester.

Dette er leiligheter som koster mer enn hva du normalt vil få igjen for en enebolig utenfor sentrum. Utfallet blir dermed at du må ta til takke med en mindre leilighet,enn hva du hadde tenkt, eventuelt at du låne penger fra banken for å ha råd til en slik leilighet.

Oppsummering: Har du boliglån kan du spare i fond. Da gir du deg selv flere bein å stå på og du bygger verdier du kan bruke uten å måtte selge boligen. Hvis du i tillegg later som du har høyere rente og sparer dette i fond kan det bli virkelig mye penger!