Er det nå du bør kjøpe nordisk eiendomsfond?

Eiendomsfond gikk som en kule for noen år siden, men i slutten av 2021 nådde det toppen. Så stupte mange av fondene, hovedsakelig som følge av kraftig renteoppgang. De siste par årene har eiendomssektoren svingt opp og ned på børs, men kursene er fortsatt langt under toppnivået fra 2021.

– Pessimismen i aksjemarkedet samsvarer ikke med de underliggende forholdene. Det er verdt å merke seg at inntjeningen i flertallet av selskapene i den nordiske eiendomssektoren forventes å vokse tosifret i år. Denne veksten reflekteres ikke i dagens prising, noe som tyder på at markedet undervurderer sektorens potensial, sier forvalter Nils Hast for ODIN Eiendom. Fondet investerer primært i næringseiendom, der rundt 80 prosent er i Sverige.

Hast påpeker at prisingen av sektoren er lav i et historisk perspektiv både basert på pris i forhold til substansverdi og i forhold til forventet kontantstrøm pr. aksje de neste 12 månedene.

– De største selskapene i sektoren som har lang historikk og som vi har målt over tid, handles nå til rundt 0,7 ganger bokførte verdier og til en rabatt på rundt 25 prosent mot historisk snitt. Samtidig går økonomien relativt godt. Verden er preget av geopolitisk uro, men denne sektoren rammes mye mindre av det enn mange andre sektorer, sier han.

Med handelskrig og lengre forsyningskjeder, kan den nordiske eiendomssektoren tvert imot være en trygg havn, mener forvalteren.

– For det første er selskapenes inntekter primært i norske og svenske kroner. Dermed vil ikke selskapenes topplinjer påvirkes hvis kroner styrker seg ytterligere mot dollar. For det andre har eiendomsselskaper typisk en forutsigbar og stabil inntjening. Inntjeningen er leieinntektene, og de går ikke ned så lenge man ikke får økt ledighet. Hvis forsyningskjedene skal ta lengre tid fremover, som følge av handelskrig og uroligheter, trenger man dessuten å ha mer på lager, noe som kan være positivt for selskaper innenfor segmentet lager og logistikk, sier Hast.

Nils Hast har i lang tid påpekt tre punkter som må være til stede for at den nordiske næringseiendomssektoren skal kunne «friskmeldes». Det ene er at renteoppgangen må «toppe ut». Eiendom er en sektor med mye gjeld, så den er sensitiv for rentebevegelser. Det andre er at obligasjonsmarkedet må «åpne» for eiendomsselskaper. Det tredje er at aktiviteten på transaksjonsmarkedet må ta seg opp. Økt aktivitet og bedre likviditet gir eiendomsselskaper mulighet til å realisere verdier og skape nye investeringsmuligheter.

Nå ser flere av disse punktene ut til å komme på plass.

 – Den viktigste renten for våre selskaper er den svenske, fordi selskapene i stor grad finansierer seg i svenske kroner. Det er interessant å merke seg at selv om svenske og europeiske renter har kommet kraftig ned fra toppen, noe som innebærer lavere finansieringskostnader for selskapene, har aksjekursene dratt lite nytte av denne utviklingen. Før eller senere bør dette få gjennomslag i aksjekursene, sier Hast.  

Transaksjonsmarkedet for næringseiendom fungerer som en temperaturmåler på investorers sentiment overfor sektoren. Transaksjonsverdiene er opp 16 prosent hittil i år sammenlignet med fjoråret, men volumene er fortsatt lave.

– En årsak til at prisingen av sektoren er såpass lav, er nok at mange tror at de rapporterte substansverdiene i selskapene er for høye. Det kan sikkert stemme i enkelte tilfeller, transaksjonsvolumet i sektoren er fortsatt veldig lavt. Men samtidig ser vi at flere av eiendomssalgene i bransjen gjøres til nettopp substansverdien.

Hast tilføyer at en del markedsaktører også ser for seg at rentene skal stige igjen, noe som er negativt for sektoren.

– Det er vanskelig å si noe om den kortsiktige utviklingen fremover når det er rentebevegelser og sentiment, altså psykologien i markedet, som ser ut til å styre markedsbevegelsene. Eiendom er en volatil sektor. Vi tror at markedet vil prise denne sektoren mer korrekt på sikt, men det er forskjell mellom ulike selskaper og ulike segmenter, sier han. 

Forvalteren mener at segmentet lager og logistikk fremstår som attraktivt, mens kontorsegmentet – særlig lokaler med perifer beliggenhet – er utfordrende.

– Det er også viktig å være klar over at det er dårlig likviditet i mange av aksjene i sektoren, så her gjelder det å plukke de riktige aksjene og å spre risikoen. Vi ser etter selskaper som over tid har vist god vekst og avkastning på kapitalen, kombinert med at de har lav finansiell risiko, gode utsikter og også helst en lav pris på aksjen i forhold til inntjening og kontantstrøm, sier Hast.

Selv om aksjemarkedet har gått bra historisk er det ingen garanti for at det vil gjøre det i fremtiden. Avkastningen påvirkes av markedsutviklingen, risikoprofil på din investering, forvalters dyktighet og kostnader. Avkastningen kan bli negativ. Innholdet i denne artikkelen er verken ment som investeringsråd eller anbefalinger. Flere opplysninger finner du i fondenes nøkkelinformasjon, prospekt og vedtekter.